Chào luật sư, tôi có mảnh đất 640m2 tại quận 4, TP. Hồ Chí Minh đã lâu không sử dụng, nhận thấy hiện nay đất đang được giá và tôi cũng đang cần vốn cho việc kinh doanh của mình nên tôi quyết định sẽ bán đất cho một người quen. Qua quá trình trao đổi chúng tôi thống nhất bên mua sẽ cọc 500 triệu trước, sau đó sẽ bắt đầu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất sau. Vậy quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc hiện nay là gì? Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất năm 2022 ra sao? Xin được tư vấn.
Chào bạn, cảm ơn câu hỏi của bạn sau đây mời bạn kham khảo bài viết sau của Luật sư Hồ Chí Minh để biết thêm chi tiết nhé.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
Thế nào là đặt cọc theo quy định hiện nay?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nội dung của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm những gì?
Nội dung cơ bản của hợp đồng được quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
Điều 398. Nội dung của hợp đồng
1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.
Theo đó về cơ bản thì trong hợp đòng đặt cọc khi mua đất phải có được: Thông tin của bên đặt cọc; bên nhận đặt cọc; Tài sản đặt cọc; Mục đích đặt cọc; chữ ký của hai bên hay phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp…
Có bắt buộc đặt cọc khi mua nhà đất không?
Dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thế nhưng hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất.
Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Trường hợp nào khi có tranh chấp xảy ra sẽ không bị phạt cọc?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thế nhưng nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”.
Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Trường hợp bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Mức phạt cọc nếu không mua/không bán đất?
Mức phạt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, mức phạt cọc được quy định cụ thể như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Trường hợp Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất năm 2022
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu đơn yêu cầu di dời mồ mả trên đất năm 2022
- Năm 2022, người bị tâm thần giết người có phải chịu trách nhiệm hình sự không?
- Năm 2022, xem bói trục lợi bị xử phạt như thế nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn về “Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất năm 2022” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả.
Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư Hồ Chí Minh luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý của khách hàng như vấn đề về Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn trực tiếp.
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 117 và Điều 407 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:
Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn.
Do hợp đồng đặt cọc không có một văn bản nào quy định thế nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng không được quy định tại bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào. Thế nhưng, để tránh tranh chấp về sau, khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên nên thực hiện thêm việc công chứng, chứng thực.
Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định bên nhận đặt cọc có quyền, nghĩa vụ như sau:
– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
– Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.