Thu hồi đất là trường hợp mà Nhà nước ra quyết định thu hồi lại phần đất đã cấp cho người dân sử dụng, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp cần phải thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Bởi lẽ việc thu hồi đất sẽ gây ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt và sản xuất của người dân nên khi thu hồi đất thì Nhà nước sẽ đền bù cho phần đất bị thu hồi. Ở mỗi địa phương khác nhau và mỗi loại đất khác nhau thì việc đền bù sẽ khác nhau. Vậy “Mức giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất” tại thành phố Hồ Chí Minh được quy định là bao nhiêu?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Luật sư Hồ Chí Minh nhé.
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
– Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, cụ thể:
Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh
Theo Điều 61 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau:
– Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
– Xây dựng căn cứ quân sự;
– Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
– Xây dựng ga, cảng quân sự;
– Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
– Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
– Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
– Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
– Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
– Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
– Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi;
– Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi;
– Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất đai;
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Theo khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai gồm:
– Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất (người sử dụng đất có hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định);
– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
– Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
– Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng… Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
– Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
Cách tính giá đền bù khi thu hồi đất
Khi tiến hành thu hồi đất, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận các khoản bồi thường, bao gồm: Bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh.
Các khoản đền bù, bồi thường này sẽ được tính dựa trên thời điểm tiến hành thu hồi đất, loại đất, khung giá đất ở từng địa phương khác nhau. Cụ thể như sau:
Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở
Điều kiện để được bồi thường về đất: Căn cứ theo điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần được bồi thường khi:
+, Đất bị thu hồi đáp ứng các điều kiện tại điều 75 Luật Đất đai.
+, Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có 2 phương án bồi thường về đất khi bị thu hồi đất ở. Cụ thể:
+, Bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư: Căn cứ theo điểm a khoản 1 điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, phương án bồi thường này được áp dụng trong trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
+, Bồi thường bằng tiền: Được áp dụng trong trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
Giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp
Có 2 phương án đền bù:
- Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng (nếu địa phương có quỹ đất đề bồi thường – Phương án này được ưu tiên áp dụng).
- Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể như sau: Tbt = (G x S )/T1 x T2
Tbt: Số tiền được đền bù;
G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính tiền thuê đất.
S: Diện tích đất thu hồi.
T1: Thời hạn sử dụng đất.
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đền bù thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất
Mức bồi thường nhà, công trình = tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
+, Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định = tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình đó (nhân) x giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
+, Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau: Tgt = G1 – G1/T x T1
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đền bù cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Mức giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất tại Hồ Chí Minh?
Theo Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”
Điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định:
“4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
…
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”
Như vậy, Nhà nước sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể để bồi thường khi tiến hành thu hồi đất.
- Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Giá đất cụ thể để thực hiện đền bù bồi thường được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Do vậy, mức giá này tại từng khu vực, từng thời điểm, từng vị trí địa lý đều có sự khác biệt.
Giá đền bù đất thổ cư 2022 tối đa gấp 15 lần bảng giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với đất phi nông nghiệp như sau:
**Hệ số K đối với đất ở:
STT | QUẬN/HUYỆN | HỆ SỐ (K) |
1 | Quận 1 | 4 – 5 |
2 | Quận 3 | 4 – 5 |
3 | Quận 4 | 4 – 8,5 |
4 | Quận 5 | 4,5 – 5,5 |
5 | Quận 6 | 3 – 6 |
6 | Quận 7 | 4 – 6 |
7 | Quận 8 | 5 – 7 |
8 | Quận 10 | 5 – 11 |
9 | Quận 11 | 6 – 8 |
10 | Quận 12 | 10 – 13 |
11 | Quận Phú Nhuận | 5 – 7 |
12 | Quận Tân Phú | 7 – 8 |
13 | Quận Tân Bình | 4 – 7 |
14 | Quận Bình Thạnh | 2 – 5 |
15 | Quận Gò Vấp | 8 – 10 |
16 | Quận Bình Tân | 6 – 9 |
17 | Huyện Bình Chánh | 8 – 12 |
18 | Huyện Nhà Bè | 8 – 15 |
19 | Huyện Cần Giờ | 8 – 15 |
20 | Huyện Hóc Môn | 8 – 15 |
21 | Huyện Củ Chi | 10 – 15 |
22 | Thành phố Thủ Đức | 6 – 15 |
Theo bảng nêu trên, đất ở tuỳ quận huyện mà có hệ số điều chỉnh gấp 2-15 lần so với giá nhà nước. (Trong khi đó, theo Quyết định 10/2021/QĐ-UBND thì hệ số K dao động từ 4 đến 13 lần).
Trong đó, khu vực có hệ số K cao nhất, tối đa 15 lần bao gồm các huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi và thành phố Thủ Đức.
Ví dụ: Theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, với vị trí đường An Thới Đông (từ sông Xoài Rạp đến +1km) có giá 560.000 đồng/m2.
Nếu được áp dụng hệ số K là 15 thì mức giá đền bù đất thổ cư đối với đất thuộc vị trí này lên tới 8.400.000 đồng/m2.
**Hệ số K đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
– Đất thương mại, dịch vụ: tính bằng 80% giá đất ở liền kề.
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
– Đất nghĩa trang, nghĩa địa: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
– Đất giáo dục, y tế: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
– Đất tôn giáo, tín ngưỡng dân gian: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
**Vị trí đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
– Vị trí 1: đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất.
– Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thì tính bằng 0,5 của vị trí 1.
– Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3 đến dưới 5m thì tính bằng 0,8 của vị trí 2.
– Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0,8 của vị trí 3.
Giá đền bù đất nông nghiệp 2022 tối đa gấp 35 lần bảng giá đất
Hệ số K với đất nông nghiệp 2022 như sau:
STT | QUẬN/HUYỆN | HỆ SỐ (K) |
1 | Quận 1 | 30 – 35 |
2 | Quận 3 | 30 – 35 |
3 | Quận 4 | 30 – 35 |
4 | Quận 5 | 30 – 35 |
5 | Quận 6 | 30 – 35 |
6 | Quận 7 | 20 – 25 |
7 | Quận 8 | 20 – 25 |
8 | Quận 10 | 30 – 35 |
9 | Quận 11 | 30 – 35 |
10 | Quận 12 | 15 – 20 |
11 | Quận Phú Nhuận | 25 – 30 |
12 | Quận Tân Phú | 25 – 30 |
13 | Quận Tân Bình | 25 – 30 |
14 | Quận Bình Thạnh | 20 – 25 |
15 | Quận Gò Vấp | 25 – 30 |
16 | Quận Bình Tân | 15 – 20 |
17 | Huyện Bình Chánh | 10 – 25 |
18 | Huyện Nhà Bè | 10 – 25 |
19 | Huyện Cần Giờ | 5 – 10 |
20 | Huyện Hóc Môn | 10 – 15 |
21 | Huyện Củ Chi | 7 – 15 |
22 | Thành phố Thủ Đức | 15 – 25 |
Các vị trí, đơn giá đất các vị trí đất nông nghiệp được áp dụng theo Điều 3 Chương II (trừ điểm e, Khoản 2) Quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024 ban hành kèm theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề Mức giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất tại Hồ Chí Minh của Luật sư Hồ Chí Minh. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như Dịch vụ tư vấn thủ tục báo mất sổ đỏ cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn thủ tục xin giấy phép bay flycam tại Hồ Chí Minh
- Quy trình giải phóng mặt bằng tại Hồ Chí Minh
- Quy trình giải phóng mặt bằng tại Hồ Chí Minh
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo điều 66 Luật Đất đai năm 2013; các cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất cụ thể trong các trường hợp sau đây:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp:Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Khi bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; vì phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được bồi thường về đất khi có các điều kiện sau:
– Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất:
+ Không phải là đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng mà chưa được cấp;
+ Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mà thuộc những đối tượng được quyền sở hữu nhà ở mà gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà đã có Giấy chứng nhận hoặc họ có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp.
– Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng:
+ Họ đang sử dụng đất mà đất không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê
+ Có Giấy chứng nhận hoặc là có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng mà chưa được cấp.