Giải phóng mặt bằng là quá trình di dời nhà cửa, cây cối, cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mới. Mặc dù việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là một quá trình được thực hiện bởi các cơ quan chính phủ, người dân cần biết rằng quá trình này được thực hiện đúng cách, đặc biệt là những người bị thu hồi đất để tránh xảy ra những trường hợp sai phạm như sai thẩm quyền hay quá trình bồi thường có sai phạm. Dưới đây Luật sư Hồ Chí Minh sẽ hướng dẫn bạn đọc quy trình thu hồi đất giải phóng mặt bằng theo quy định.
Giải phóng mặt bằng là gì?
Khái niệm giải phóng mặt bằng là gì? Ta có thể hiểu đơn giản việc giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di chuyển nhà cửa, cây cối của người dân trên phần đất quy hoạch. Việc di dời này nhằm phục vụ cho mục đích cải tạo, quy hoạch đô thị hay mở rộng vốn đất hoặc xây dựng các công trình mới.
Trong mỗi một dự án quy hoạch đô thị hay thu hồi đất nhằm phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng của Nhà nước thì việc vận động người dân giải phóng mặt bằng luôn là điều quan trọng nhất. Việc này phải đảm bảo đầy đủ lợi ích cho người dân khi di dời cũng như có chỗ để họ tái định cư.
Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và cần phải cân bằng lợi ích của cả chủ đầu tư và người dân. Nếu vấn đề này không được giải quyết khéo léo và triệt để sẽ dẫn đến việc tranh chấp kéo dài. Việc giải phóng mặt bằng sẽ được diễn ra khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất trong trường hợp:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Quy định thu hồi đất giải phóng mặt bằng
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất trong hai nhóm: Một là, cho mục đích quốc phòng, an ninh và hai là, cho mục đích để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đối với mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì dự án phải trong danh mục loại dự án của Điều 62 và với thẩm quyền: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt danh sách dự án cần thu hồi đất.
Việc lập danh mục dự án cần thu hồi đất sẽ do UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo Điều 36 Thông tư 01/2021/TT-BTNMT (trước đây, Điều 56 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT) và được HĐND cấp tỉnh phê duyệt. Các dự án cần thu hồi đất, không quy định buộc phải có quyết định chủ trương đầu tư dự án trước khi lập danh mục dự án cần thu hồi đất.
Thẩm quyền thu hồi đất giải phóng mặt bằng
Theo Điều 66 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) và UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
| UBND cấp tỉnh | UBND cấp huyện |
| – Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;- Trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. | – Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. |
| Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả 02 nhóm đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện. |
Quy trình thu hồi đất giải phóng mặt bằng theo quy định
Bước 1: Phát thông báo thu hồi đất giải phóng mặt bằng
Theo khoản 1, Điều 67, Luật Đất đai 2013 trước khi có quyết định thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất cho cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất biết.
Trong thông báo phải có kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm điểm.
Thông báo này không chỉ được gửi đi từng người có đất mà còn phải được niêm yết tại trụ sở UBND xã nơi có đất bị thu hồi
Bước 2: Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
Đây là hoạt động được thực hiện bởi UBND xã cùng với tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng. Trình tự, thủ tục tiến hành hoạt động này sẽ được quy định chi tiết trong Quyết định của UBND từng tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương khác nhau.
Tuy nhiên:
Về bản chất có thể hiểu hoạt động này là xác định chính xác diện tích đất sử dụng đất và các tài sản có trên đất của người bị thu hồi như cây cối, công trình xây dựng để tiến hành định giá và bồi thường.
Để mọi chuyện suôn sẻ thì phải có sự phối hợp của người sử dụng đất, nếu trường hợp người sử dụng đất không có ý định hợp tác thì những người có trách nhiệm đo đạc, kiểm đếm phải tiến hành hòa giải thuyết phục trong 10 ngày trường hợp người sử dụng đất vẫn kiên quyết không hợp tác thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
Bước 3: Lập, thẩm phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Phương án bồi thường được lập bởi UBND xã trên cơ sở lấy ý kiến của người dân trong khu vực có đất bị thu hồi. Phương án bồi thường sau đó sẽ được niêm yết công khai tại nơi người dân có đất bị thu hồi cũng như được gửi cho chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất phê duyệt
Bước 4: Thu hồi đất giải phóng mặt bằng
Xong khi được phê duyệt quyết định bồi thường sẽ được niêm yết công khai cho người dân nơi có đất bị thu hồi có thể nắm bắt. Trường hợp sau đó người dân không giao đất cho cơ quan giải phóng mặt bằng có thể bị cưỡng chế thu hồi đất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Quy trình thẩm định nhãn hiệu và đăng ký logo tại Hồ Chí Minh
- Thời hạn giải quyết đơn tố giác là bao lâu?
- Chi phí đăng ký bản quyền tác giả năm 2022 là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn về “Quy trình thu hồi đất giải phóng mặt bằng theo quy định”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư Hồ Chí Minh luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến dịch vụ Quy trình giao kết hợp đồng…của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn trực tiếp.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 5 Nghị định 69/2019/NĐ-CP có hiệu lực ngày 01/10/2019 quy định:
Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư là đất chưa giải phóng mặt bằng hoặc đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đảm bảo đúng quy định sau:
Đất thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc thu hồi đất đối với quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp sử dụng quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định trước khi quyết định chủ trương đầu tư Dự án.
Tỉnh có quyền thanh toán cho công ty bạn bằng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng nhưng phải thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Căn cứ Điều 17 Nghị định 69/2021/NĐ-CP (Có hiệu lực 01/09/2021) quy định như sau:
1. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với dự án quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì chủ đầu tư phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án;
b) Đối với dự án quy định tại Điều 15, Điều 16 của Nghị định này thì thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trước khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư phải thực hiện lập, phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng;
b) Chủ đầu tư tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức có năng lực phá dỡ để thực hiện phá dỡ theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt;
c) Trường hợp do sự cố, thiên tai, cháy nổ mà phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư thì đơn vị được giao phá dỡ có trách nhiệm thực hiện việc phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2019/NĐ-CP quy định:
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;
Chi phí xây dựng gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng của dự án; công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Cơ cấu chi phí xây dựng gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng;
