Chào Luật sư Tôi có một mảnh đất 5000m2 trong đó có 400m2 là đất thổ cư. Hiện tại thửa đất thổ cư của tôi nằm ở giữa đất trồng cây hàng năm, cách đường chính là 50m. Trên diện tích đất thổ cư thì tôi có xây dựng một căn nhà cấp 4 (như cái chòi để các công cụ lao động). Hiện nay tôi đang có ý định muốn định vị lại vị trí đất thổ cư, di dời xuống gần đường hơn, và vẫn muốn giữ lại căn nhà cũ để làm nhà kho. Tôi có hỏi bạn tôi làm cán bộ xã thì bạn tôi nói là đất thổ cư đã có công trình trên đó thì không được định vị lại. Luật sư cho tôi hỏi Cách xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất thế nào? Mong nhận được tư vấn của luật sư.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Thế nào là đất thổ cư?
Đất thổ cư là đất thổ cư dùng để xây dựng nhà ở.
Thổ cư là một từ Hán Việt được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam trước đây nhưng không còn được sử dụng trong các văn ản quy phạm pháp luật (Ví dụ: Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại đô thị).
Tùy theo nơi đến đất được phân thành 3 nhóm: Đất phi nông nghiệp đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Theo luật đất đai không có loại đất nào được gọi là đất ở.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 đất ở do hộ gia đình cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Các trường hợp cần xác định vị trí đất thổ cư
Trước hết, đất thổ cư hay chính là đất ở là một trong những loại đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013. Đất ở/đất thổ cư được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt/đời sống (ví dụ khu nhà vệ sinh, khu chăn nuôi, bếp…) của hộ gia đình, cá nhân. Đất ở được phân loại thành đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Đất ở có thể được sử dụng với mục đích để ở hoặc mục đích chính là để ở và có kết hợp với thương mại, dịch vụ
Thực tế cho thấy việc xác định vị trí của đất thổ cư đóng vai trò quan trọng trong nhiều trường hợp, có thể liệt kê đến như sau:
– Xác định vị trí đất thổ cư để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhà ở;
– Xác định vị trí đất thổ cư để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật;
– Xác định vị trí đất thổ cư để thực hiện thẩm định, cấp giấy phép xây dựng;
– Xác định vị trí đất thổ cư phục vụ cho công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;
– Xác định vị trí đất thổ cư để phục vụ cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư;
– Xác định vị trí đất thổ cư để phục vụ cho việc thiết kế nhà ở;
– Các trường hợp khác;
Cách xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất thế nào?
Theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, việc xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất được thực hiện như sau:
– Xác định theo sơ đồ thửa đất được ghi tại phần 3. Sơ đồ thửa đất
Thường việc thể hiện mục đích sử dụng các loại đất được ghi nhận rõ trong sơ đồ thửa đất nếu có nhiều hơn 1 loại đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng/giao quyền sử dụng.
– Xác định dựa theo hồ sơ địa chính/bản trích lục bản đồ địa chính/biên bản kiểm kê, kiểm đếm về đất đai
Đây là những văn bản thể hiện từng loại đất trên thửa đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập để thể hiện mục đích của từng loại đất đang được sử dụng/hoặc đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
– Xác định theo hiện trạng sử dụng
Nếu thửa đất đang sử dụng chưa có một trong những giấy tờ được quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 11 Luật Đất đai 2013 thì việc xác định mục đích sử dụng đất thổ cư được thực hiện theo hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng đất (khoản 1 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
– Xác định vị trí đất thổ cư theo nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất
Nếu việc sử dụng đất thổ cư là do lấn, chiếm đất thì vị trí đất thổ cư được xác định dựa trên nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, quản lý việc sử dụng đất nếu đây là diện tích đất được hình thành do lấn chiếm (khoản 2 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Như vậy, thông thường việc xác định vị trí đất thổ cư được thực hiện theo sơ đồ thửa đất, trích lục bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng thửa đất, hiện trạng sử dụng các loại đất
Xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất thế nào?
Việc xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất được quy định tại Điều 15 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
(1) Đối với đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa nước và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối
Việc xác định vị trí đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm (đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và thực hiện theo quy định sau:
- Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
- Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
(2) Đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn
Việc xác định vị trí đất theo từng đường, đoạn đường hoặc khu vực căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện theo quy định sau:
- Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
- Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
(3) Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị
Việc xác định vị trí đất theo từng đường, phố; đoạn đường, đoạn phố căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện theo quy định sau:
- Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
- Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định trên, giá đất thị trường và tình hình thực tế tại địa phương quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất; số lượng vị trí đất và mức giá của từng vị trí đất phù hợp với khung giá đất.
Ví dụ: Các vị trí trong Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024:
- Đối với đất nông nghiệp:
- Đối với đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản: Chia làm ba (03) vị trí:
- Vị trí 1: tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200m;
- Vị trí 2: không tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 400m;
- Vị trí 3: các vị trí còn lại
- Đối với đất làm muối: chia làm ba (03) vị trí:
- Vị trí 1: thực hiện như cách xác định đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản;
- Vị trí 2: có khoảng cách đến đường giao thông thủy, đường bộ hoặc đến kho muối tập trung tại khu vực sản xuất trong phạm vi 400m;
- Vị trí 3: các vị trí còn lại.
- Đối với đất phi nông nghiệp
- Vị trí 1: đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong Bảng giá đất
Các vị trí tiếp theo không tiếp giáp mặt tiền đường bao gồm:
- Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thì tính bằng 0.5 của vị trí 1
- Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m thì tính bằng 0.8 của vị trí 2
- Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0.8 của vị trí 3.
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn của Luật sư Hồ Chí Minh về Cách xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất thế nào?. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư Hồ Chí Minh luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến Làm sổ đỏ của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn trực tiếp.
Mời bạn xem thêm
- Đăng ký trích lục khai sinh trực tuyến tại Hồ Chí Minh
- Trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản là gì?
- Quy định về quyền tài sản trong luật sở hữu trí tuệ
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
Như vậy căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở phải có quyết định cho phép của Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Khi bạn muốn mua đất thổ cư; bạn nên để ý xem trên sổ đỏ có ký hiệu ONT hoặc ký hiệu ODT.
Đất thổ cư chính là một cách gọi khác của đất ở. Ngoài ra, việc quy định những công trình phục vụ đời sống khác; cũng như công nhận đất vườn, ao gắn liền với nhà ở là đất ở; cho thấy định nghĩa về đất ở khá rộng; đồng thời cũng giúp bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Hiện nay, đất ở gồm 02 loại phụ thuộc vào vị trí nơi có đất, cụ thể:
Đất ở tại đô thị (ký hiệu trên sổ đỏ là ODT): đất ODT còn gọi là đất thổ cư đô thị; đất ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường; tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố; thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác; so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng,… Hiện nay dạng đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác; phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.
Đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu trên sổ đỏ là ONT): Đất thổ cư nông thôn; vẫn là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn; và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố; thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao; hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.