Hiện nay, đất xen kẹt là thuật ngữ được sử dụng phổ biến dùng để chỉ những thửa đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Những thửa đất xen kẹt trên thực tiễn thường chưa được công nhận là đất ở. Đất xen kẹt là loại đất có giá khá rẻ trên thị trường hiện nay nên nhiều người dân rất quan tâm và muốn mua loại đất này. Vậy liệu căn cứ theo quy định hiện hành, đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không? Trình tự thủ tục làm sổ đỏ cho đất xen kẹt tại TP.HCM thực hiện như thế nào? Có nên mua đất xen kẹt không? Tất cả những câu hỏi này sẽ được Luật sư Hồ Chí Minh giải đáp thông qua bài viết dưới đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.
Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không?
Đất xen kẹt được hiểu là đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong các khu dân cư hầu hết là đất thổ cư, và hiện vẫn đang được người dân canh tác, trồng cây, chăn nuôi tùy địa phương. Đất xen kẹt có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật. Vậy cụ thể, căn cứ theo quy định hiện hành, Trình tự thủ tục làm sổ đỏ cho đất xen kẹt tại TP.HCM thực hiện như thế nào, bạn đọc hãy cùng chúng tôi làm rõ nhé:
Căn cứ Điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013 và Điều 20, 21, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào từng thửa đất cụ thể mà cần đáp ứng các điều kiện khác nhau để được cấp Giấy chứng nhận. Mặc dù vậy, điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được chia thành 02 nhóm như sau:
Nhóm 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Nhóm 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự thủ tục làm sổ đỏ cho đất xen kẹt tại TP.HCM
Thông qua thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, xen lẫn với đất ở hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch. Loại đất này vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện mà pháp luật đề ra và làm hồ sơ thủ tục xin cấp sổ đỏ theo quy định. Vậy cụ thể, căn cứ theo quy định hiện hành, Trình tự thủ tục làm sổ đỏ cho đất xen kẹt tại TP.HCM thực hiện như thế nào, bạn đọc hãy cùng chúng tôi làm rõ nhé:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).
Ngoài ra, trên thực tế trong một số trường hợp cần giấy xác nhận của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất về việc thửa đất phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
– Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…). Khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Không tính thời vào thời gian này các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Lưu ý:
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị).
=> Đất xen kẹt vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định; chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).
Thông thường những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay.
Do đó, khi mua bán (chuyển nhượng) cần lưu ý những nội dung sau:
– Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
– Khi chuyển tiền mua bán đất, phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
– Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
– Sau khi mua nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán, lều, cọc rào…) để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác vì đất để trống nên người khác sẽ không nghi ngờ.
Có nên mua đất xen kẹt không?
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ đất xen kẹt được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn. Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn, chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao,… Vì có giá thành không cao như các loại đất khác nên nhiều người rất quan tâm đến loại đất này. Vậy Có nên mua đất xen kẹt không, chúng ta hãy cùng tìm hiểu nhé:
Như chúng ta đã biết thì trên thực tế, loại đất xen kẹt sẽ có giá tương đối thấp so với các thửa đất ở bên cạnh. Với những người có thu nhập thấp mà muốn mua đất tại những khu vực đô thị thì đây là một cơ hội tốt.
Tuy nhiên, nếu có ý định nhận chuyển nhượng loại đất này cần hết sức lưu ý vì hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp và phải đang trong thời hạn sử dụng đất. Nếu loại đất xen kẹt mà bạn đang có ý định mua đó mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người bán thfi bạn cần xem xét lại.
Bên cạnh đó thì trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp để được xây dựng nhà ở phải mất 2 lần làm thủ tục kèm theo chi phí. Lần một là khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lần hai là khi xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở để xây dựng nhà.
Cần hiểu rõ rằng, thông thường trên thực tế những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay. Do đó, khi mua bán cần lưu ý một số vấn đề như là:
Một là, khi ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay thì phải có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Nếu đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Còn nếu đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín.
Hai là, nên tạo ra bằng chứng đã thanh toán khoản tiền mua đất đó thông qua hình thức chuyển khoản hoặc viết giấy biên nhận tiền. Tức là khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng và nêu rõ nội dung chuyển khoản hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
Ba là, nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng, nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
Bốn là, sau khi ký kết hợp đồng mua bán xong thì nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế, dùng để làm vườn, dựng lán, lều… để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu quyết định chấm dứt hợp đồng lao động tại Hồ Chí Minh
- Sử dụng biển số xe giả bị xử lý như thế nào?
- Thủ tục nhận tiền hỗ trợ cho lao động mất việc tại Hồ Chí Minh
Thông tin liên hệ
Luật sư Hồ Chí Minh đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề“Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không?”. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.