Chồng tôi là người Hàn Quốc đến làm việc ở Việt nam được 02 năm, chúng tôi yêu nhau và kết hôn được 01 năm thì có ý định quay lại Hàn Quốc để sinh sống. Vậy nên chúng tôi quyết định sẽ bán đi căn hộ chung cư tại quận 5, Tp. Hồ Chí Minh của mình cho một người quen. Vậy tôi cần soạn hợp đồng mua bán căn hộ chung nhà chung cư như thế nào? Xin được tư vấn.
Chào bạn, cảm ơn câu hỏi của bạn và để giải đáp thắc mắc mời bạn kham khảo bài viết dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư tại Hồ Chí Minh năm 2022 của Luật sư Hồ Chí Minh để biết thêm chi tiết nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Luật Nhà ở 2014
Điều kiện để căn hộ chung cư được đưa vào mua bán
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, các điều kiện để nhà ở được phép đưa vào giao dịch mua bán bao gồm:
(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch về nhà ở nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở;
(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện (2) và (3) vừa nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng quy định điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư:
- Đối với bên bán:
- Phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
- Đối với bên mua:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư.
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có nhà chung cư.
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
- Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư theo quy định hiện nay
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu
Bên mua và bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ tọa lạc để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó các bên cần thỏa thuận:
- Mức tiền đặt cọc bao nhiêu.
- Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
- Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra.
- Chi phí công chứng, các loại thuế do ai đóng? Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là quy định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể được thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.
Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ
Việc này tiến hành giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy nhiên việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng an toàn cho người mua đó là tránh trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.
Bước 3: Hợp Đồng Công chứng
Xong Hợp đồng Đặt cọc và theo lịch thoả thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
- Tờ khai thuế trước bạ
- Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
- CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)
- Đối với Bên Mua nhà: Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo).
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.
Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
- CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
- Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.
(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)
- Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em
- Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
- Tờ khai trước bạ mới
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư năm 2022
Tại sao nên sử dụng dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư của Luật sư Hồ Chí Minh?
1.Luật sư Hồ Chí Minh với đội ngũ luật Sư có nhiều năm kinh nghiệm trong hỗ trợ khách hàng và xử lý các vấn đề liên quan đến soạn thảo hợp đồng tại Việt Nam, chúng tôi cam kết sẽ đem đến trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư tại Hồ Chí Minh của Luật sư Hồ Chí Minh.
2.Chi phí dịch vụ là điều mà khách hàng quan tâm. Nhưng, bạn đừng lo lắng, vì mức giá mà chúng tôi đưa ra đảm bảo phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Giúp bạn có thể tiết kiệm tối đa chi phí khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.
3.Sử dụng dịch vụ của Luật sư Hồ Chí Minh, chúng tôi đảm bảo sẽ giúp bạn thực hiện khâu chuẩn bị hồ sơ hiệu quả, đúng pháp luật. Bạn không cần phải tự thực hiện chuẩn bị giấy tờ.
4.Chúng tôi tự tin vào tốc độ giải quyết các thủ tục pháp lý giúp cho khách hàng không phải chờ đợi lâu nhưng đồng thời cũng sẽ đi đôi cùng với độ chính xác cao và tiến độ các quy trình thủ tục chuẩn xác nhất.
5.Sử dụng dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư tại Hồ Chí Minh của Luật sư Hồ Chí Minh sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian. Bạn sẽ không phải tốn thời gian để chuẩn bị hồ sơ hay nhận kết quả thụ lý. Những công đoạn đó, chúng tôi sẽ giúp bạn thực hiện ổn thỏa.
Để được hỗ trợ tư vấn miễn phí các vấn đề liên quan đến dịch vụ tư vấn dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư Hồ Chí Minh, quý khách vui lòng liên hệ HOTLINE: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Đăng ký khai sinh con ngoài giá thú tại Hồ Chí Minh năm 2022
- Đăng ký bảo hộ thương hiệu tại Hồ Chí Minh 2022 dễ dàng, uy tín
- Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Hồ Chí Minh 2022 nhanh, đơn giản
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư Hồ Chí Minh về vấn đề “Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư năm 2022 tại Hồ Chí Minh”. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như dịch vụ Tạm ngừng kinh doanh, Đổi tên căn cước công dân, Đăng ký bảo hộ logo, đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, đăng ký quyền tác giả, quyền sở hữu, đăng ký khai sinh quá hạn, mã số thuế cá nhân, trích lục quyết định ly hôn, đăng ký khai sinh không có chứng sinh, trích lục hồ sơ đất, hợp đồng thuê nhà ở xã hội, hợp đồng thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất để vay vốn… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư Hồ Chí Minh để được hỗ trợ, giải đáp. Gọi ngay cho chúng tôi qua hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Trước khi tiến hành làm thủ tục mua nhà chung cư nên quan tâm về tính pháp lý của căn hộ đó. Bằng cách mượn sổ hồng hoặc sổ hồng photo của chủ nhà, ra địa chính phường, xã nơi tọa lạc của căn hộ. Để hỏi xem tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không.
Liệt kê những vấn đề cần phải thỏa thuận như: đặt cọc bao nhiêu, thời gian giao nhận nhà, chi phí công chứng, các loại thuế.
Khi ký hợp đồng công chứng thì thanh toán bao nhiêu phần trăm. Và giữ lại bao nhiêu để làm giấy tờ.
Để an toàn cho người mua nhà thì khi đặt cọc, nên có hợp đồng rõ ràng. Hoặc ra cơ quan có thẩm quyền công chứng.
Đối với tài sản có giá trị lớn, khi đặt cọc nên thông qua bên thứ 3 là ngân hàng cho an toàn.
Về số tiền phải thanh toán trong mỗi đợt trả góp, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau:
Thanh toán lần đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng.
Thanh toán các lần tiếp theo: Phù hợp tiến độ xây dựng căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nhưng tổng số không được quá:
70% giá trị hợp đồng nếu chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ chưa người mua.
50% giá trị hợp đồng nếu bên bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng chung cư). Đến khi cơ quan Nhà nước cấp Sổ hồng chung cư cho người mua và người mua nhận Sổ hồng thì mới cần thanh toán 100% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư.
Như vậy, có thể thấy, mặc dù việc thanh toán cũng như số lần thanh toán tiền mua trả góp sẽ do các bên thoả thuận với nhau, mà thực tế sẽ do bên chủ đầu tư đưa ra nhưng việc thanh toán tiền vẫn phải đáp ứng các điều kiện đã nêu ở trên.