Hiện nay, cư dân tại các thành phố lớn đều có xu hướng ưa thích sống tại các căn hộ chung cư thay vì nhà mặt đất như trước đây. Lý do là vì tính tiện dụng của những căn hộ chung cư, vị trí địa lý thuận lợi cùng với hệ thống an ninh nghiêm ngặt, các cơ sở vui chơi, thể thao, mua sắm đều được tích hợp vào những căn hộ này. Thông thường sau khi làm lễ nhập trạch thì gia chủ bắt đầu chuyển đồ đạc vào nhà chung cư mới. Vậy cụ thể, thủ tục về nhà mới ở chung cư cần chuẩn bị những gì? Quy trình mua nhà mới ở chung cư thực hiện ra sao? Điều kiện để được mua bán chung cư được quy định như thế nào? Sau đây, Luật sư Hồ Chí Minh sẽ giúp quý độc giả giải đáp những vấn đề này và cung cấp những quy định pháp luật liên quan. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2014
Chung cư là gì?
So với trước đây, việc lựa chọn các căn hộ chung cư tiện nghi ngày càng được nhiều người yêu thích. Chung cư bao gồm nhiều hộ gia đình sinh sống và sử dụng các phương tiện đi lại khác nhau. Do đó, để tiện cho việc quản lý, các tòa chung cư thông thường sẽ xây dựng các hầm đỗ xe cho các cư dân tại đây và thu một khoản phí nhất định. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.
Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư.
Điều kiện để được mua bán chung cư
Chung cư là loại nhà ở được người dân ưa chuộng trong những năm gần đây. Khác với nhà ở riêng lẻ, chung cư bao gồm nhiều hộ gia đình khác nhau sinh sống, để đảm bảo an ninh trật tự cho tòa chung cư thì cư dân có nghĩa vụ tuân thủ các chính sách do ban quản lý chung cư đó đề ra. Tuy nhiên, vấn đề về điều kiện để được mua bán chung cư nhiều người vẫn chưa nắm rõ. Cụ thể, Điều kiện để được mua bán chung cư theo quy định hiện hành như sau:
Điều kiện của chung cư
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện của bên bán
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Điều kiện của bên mua
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Điều kiện của chủ đầu tư
Điều kiện 1: Có đầy đủ giấy tờ theo quy định
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải có đủ giấy tờ sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
- Hồ sơ dự án,
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Điều kiện 2: Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Vậy Thủ tục về nhà mới ở chung cư cần chuẩn bị những gì?
Quy trình mua nhà mới ở chung cư thực hiện ra sao?
Trong thời buổi hiện nay, cư dân tại các đô thị lớn hầu hết đều lựa chọn nhà chung cư để sinh sống thay vì nhà mặt đất như trước đây. Lý do là vì các căn hộ chung cư thường được xây dựng ở những ví trí địa lý thuận lợi, có đầy đủ tiện ích gồm các cơ sở ăn uống, vui chơi giải trí tích hợp, chế độ an ninh tốt,… Thêm vào đó, khi mua nhà ở chung cư, người dân còn được hưởng chế độ bảo hành sửa chữa khi không may xảy ra hư hỏng. Cụ thể, Quy trình mua nhà mới ở chung cư thực hiện như sau:
Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hai bên tự thỏa thuận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Sau khi đã thỏa thuận hai bên tiến hành ký kết hợp đồng và làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.
Hai bên cần phải chuẩn bị giấy tờ để công chứng hợp đồng mua bán như sau:
– Bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).
– Bên mua:
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).
Sau khi công chứng xong thì các bên thực hiện thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 2: Kê khai thuế
Khi mua bán căn hộ chung cư người mua và người bán phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
– Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân với thời hạn kê khai thuế như sau:
- Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
– Người mua kê khai và nộp lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Với những khoản thuế và lệ phí nêu trên các bên có thể tự thảo thuận về ngươi nộp, có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả chi phí hoặc ngược lại.
– Hồ sơ khai thuế bao gồm các loại giấy tờ sau:
+ Đối với hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
- Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng mua bán nhà ở.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
+ Đối với hồ sơ khai lệ phí trước bạ
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.
Bước 3: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận
Các bên cần thực hiện thủ tục như sau:
– Hồ sơ sang căn hộ chung cư cần những loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK
- Bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp của người bán
- Hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng thực.
– Nộp hồ sơ
- Các bên có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa
- Nếu có nhu cầu các bên có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.
Thủ tục về nhà mới ở chung cư cần chuẩn bị những gì?
Trong văn hóa người Việt, việc cúng bái bao giờ cũng phải diễn ra nghiêm túc và đầy đủ thủ tục. Bởi người ta quan niệm rằng, nếu làm sai “bề trên” sẽ trách phạt và hậu quả thì rất nghiêm trọng. Lễ nhập trạch nhà chung cư cũng vậy, cần phải chuẩn bị đúng các Thủ tục nhập trạch nhà chung cư để lễ được diễn ra suôn sẻ như ý. Vậy các thủ tục nhập trạch chung cư gồm những gì, cụ thể như sau:
Một trong những thủ tục nhập trạch nhà chung cư đầu tiên bạn cần làm là chọn ngày nhập trạch nhà chung cư. Theo quan niệm dân gian, việc chọn được ngày lành tháng tốt làm lễ sẽ khiến gia chủ làm ăn phát đạt, gặp nhiều may mắn trong cuộc sống. Theo đó, để Chọn ngày nhập trạch nhà chung cư tốt sẽ dựa trên 3 hình thức cơ bản sau:
- Chọn theo giờ hoàng đạo: Có rất nhiều khoảng thời gian trong ngày, tuy nhiên cần phải chọn một giờ tốt để làm lễ nhập trạch nhà chung cư. Bởi vì chọn đúng giờ đẹp sẽ sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho gia chủ.
- Chọn ngày theo tuổi: Việc chọn ngày, giờ đẹp còn phải dựa theo ngày tháng năm sinh của gia chủ. Dựa vào đó để đối chiếu xem ngày giờ đó có phù hợp với gia chủ không.
- Chọn ngày theo thầy phong thủy: Nếu bạn không biết xem ngày thì tốt nhất nên nhờ thầy phong thủy để tìm cho gia đình một ngày đại cát.
Cúng nhập trạch nhà chung cư là một trong những việc làm hết sức quan trọng. Nó mang ý nghĩa báo cáo với thần linh, gia tiên về việc gia đình sẽ chuyển sang nơi ở mới. Vì vậy chọn ngày nhập trạch nhà chung cư đúng ngày lành tháng tốt, giờ đẹp lại hợp với tuổi gia chủ sẽ nhận được hồng phúc lớn từ các ngài.
Sau khi đã chuẩn bị xong các thủ tục nhập trạch nhà chung cư nêu phía trên. Bạn đợi đến giờ hoàng đạo sẽ tiến hành thực hiện lễ nhập trạch nhà chung cư theo trình tự sau:
- Bước 1: Ở giữa cửa chính nhà bạn đặt bếp than hoặc bếp gas mini cho mọi người qua.
- Bước 2: Chủ nhà trên tay cầm bát nhang cùng với bài vị gia tiên đi qua bếp than đầu tiên. Lưu ý, để thuận buồm xuôi gió nên bước chân trái trước, chân phải sau. Tiếp theo là từng thành viên khác theo thứ bậc trong gia đình. Mỗi thành viên mang theo dụng cụ gia đình với ý nghĩa may mắn như chiếu, chổi…
- Bước 3: Đặt mâm cúng đã chuẩn bị lên bàn thờ cùng các đồ cúng khác như trà, vàng mã…
- Bước 4: Gia chủ tháp nhang và vái 3 vái trước. Đọc văn khấn nhập trạch nhà chung cư khẩn xin thần linh, thổ công được rước vong linh tổ tiên về ngự tại nơi ở mới.
- Bước 6: Vái tạ rồi đem vàng đi hóa, chờ hương cháy khoảng 1 nửa và hoàn tất lễ nhập trạch nhà chung cư. Mọi người hạ lễ thưởng thức bữa tiệc nhập trạch nhà chung cư.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu quyết định chấm dứt hợp đồng lao động tại Hồ Chí Minh
- Sử dụng biển số xe giả bị xử lý như thế nào?
- Thủ tục nhận tiền hỗ trợ cho lao động mất việc tại Hồ Chí Minh
Thông tin liên hệ
Luật sư Hồ Chí Minh đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục về nhà mới ở chung cư” . Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Công chứng tại nhà. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:
Căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chung cư chưa có Sổ hồng thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư có quyền bán diện tích bãi để xe khu chung cư trong những trường hợp sau:
Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này. Hoạt động mua bán phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ trong nhà chung cư
Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau
Cũng giống như các dạng công chứng hợp đồng, giao dịch khác, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, thời gian thực hiện là 02 ngày. Nếu có nội dung phức tạp thì thời gian này không quá 10 ngày.