Theo quy định, các bên phải xác nhận hợp đồng chuyển nhượng khi mua bán đất. Tức là các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng để xác nhận giao dịch giữ hai bên là hợp pháp. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng phải công chứng hợp đồng khi mua bán nhà đất, và cứ phải công chứng thì hợp đồng mới có hiệu lực. Có những hợp đồng không cần phải công chứng nhưng vẫn được pháp luật sông nhận là có hiệu lực. Luật sư Hồ Chí Minh sẽ giải đáp vấn đề này ở bài viết “Trường hợp mua bán nhà đất không công chứng được công nhận năm 2022”.
Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải được công chứng?
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.
Mặt khác, khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua, bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật được. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay cũng có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Trường hợp mua bán nhà đất không công chứng được công nhận năm 2022
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, theo Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Tuy nhiên vẫn có 04 trường hợp ngoại lệ, mà theo đó các bên chuyển nhượng không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực) mà vẫn được sang tên Sổ đỏ, cụ thể:
Trường hợp 1: Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Trường hợp 2, 3: Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) có 02 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm Sổ đỏ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 4: Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015
Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Được xác lập bằng văn bản;
- Điều kiện 2: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);
- Điều kiện 3: Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Nên công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất?
Theo các quy định của pháp luật đã phân tích ở trên thì các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trước khi các bên lựa chọn công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất thì cần phải hiểu về những ưu điểm và nhược điểm của công chứng và chứng thực.
Về nội dung
- Công chứng: Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hay công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được hiểu là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản.
- Chứng thực: Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà đất; chứng thực năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất.
Về giá trị pháp lý
Công chứng: Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan tham gia vào quan hệ hợp đồng; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất có thỏa thuận khác.
Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đã được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu theo quy định của pháp luật.
Chứng thực: Hợp đồng mua bán nhà đất được chứng thực theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà đất; chứng minh được năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất (không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung, trừ thời gian, địa điểm hợp đồng chuyển nhượng).
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu đơn yêu cầu di dời mồ mả trên đất năm 2022
- Độ tuổi phải chịu trách nhiệm hình sự là bao nhiêu theo quy định năm 2022
- Năm 2022, xem bói trục lợi bị xử phạt như thế nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về “Trường hợp mua bán nhà đất không công chứng được công nhận năm 2022”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới mua bán đất, thuê/mua đất, thuê/mua nhà chung cư, hồ sơ gia hạn nộp thuế… thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư Hồ Chí Minh để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Liên hệ hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thì khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất và chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà đất thì người có nhu cầu chứng thực mang hồ sơ tới Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để thực hiện chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất.
Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng nhà, đất và hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không cần phải công chứng, chứng thực.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất mà một hoặc các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng đó không cần công chứng hoặc chứng thực.
