Giao dịch về quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có quyền thực hiện các giao dịch đất đai mà chỉ những chủ thể đáp ứng được những điều kiện theo quy định. Vậy cụ thể, Điều kiện giao dịch đất đai hiện nay được quy định ra sao? Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào? Có những hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất nào? Tất cả những câu hỏi này sẽ được Luật sư Hồ Chí Minh giải đáp thông qua bài viết dưới đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.
Có những hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất nào?
Giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. GViệc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác có thể thực hiện thông qua các hình thức khác nhau. Vậy cụ thể, có những hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất nào, hãy cùng làm rõ:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất việc các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn đổi đất nông nghiệp với nhau nhằm tạo sự thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Quyền chuyển đổi xuất phát từ thực tiễn hộ gia đình, cá nhân có các thửa đất nông nghiệp rải rác ở các nơi khác nhau trên địa bàn xã, phường, thị trấn có thể gây khó khăn cho cho hoạt động canh tác nông nghiệp.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một trong những cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là mua đất, hay nói cách khác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nói cách khác là mua đất. Đây là hình thức phổ biến nhất để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất.
Nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết cho người còn sống. Thừa kế quyền sử dụng đất theo ý chí của người để lại di sản hoặc thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật.
Nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi các bên còn sống, được thực hiện theo ý chí của người sử dụng đất.
Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức mà doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khi thành lập doanh nghiệp.
Điều kiện giao dịch đất đai hiện nay
Quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất lần đầu tiên được xuất hiện khi Luật đất đai 1993 ban hành. Bên cạnh các quyền chung như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng các thành quả lao động do mình tạo ra trên đất, người sử dụng đất còn có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy muốn thực hiện các quyền này, người sử dụng đất cần phải có những điều kiện gì, độc giả hãy cùng tìm hiểu qua nội dung sau:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì để thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần có đủ các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186; khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013)
Giấy chứng nhận ở đây bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo LĐĐ 2013; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp theo các LĐĐ năm 1980, 1993, 2003.
Giấy chứng nhận là giấy tờ hợp pháp, là chứng thư pháp lý công nhận quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó Nhà nước xác nhận các quyền và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai của người sử dụng. Giấy chứng nhận có hiệu lực sau khi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất không có tranh chấp
Khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013 quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”, tranh chấp được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột…
Tùy theo tính chất mà có thể phân loại tranh chấp tranh chấp đất đai gồm các dạng: tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất và tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Khi đó, chưa thể xác định được chủ thể sử dụng hợp pháp là ai hay có quyền gì.
Nếu đất đang có tranh chấp mà lại giao dịch chuyển quyền sử dụng thì sau khi tranh chấp được giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền bằng một bản án, quyết định có hiệu lực, các bên và đặc biệt là bên thứ ba nhận chuyển quyền sẽ khó có thể giải quyết được quyền lợi trong trường hợp bên thứ ba đó bị đòi lại đất.
Như vậy, chỉ khi đất không có tranh chấp tức là đã xác định được người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì người đó mới có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng. Điều này giúp việc quản lý đất đai dễ dàng hơn bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất tốt hơn và tránh được các tranh chấp khác phát sinh.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế nhà nước do cơ quan có thẩm quyền áp dụng để đảm bảo thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ nộp tiền phạt nhưng lại không thực hiện trong khi có đủ điều kiện để thực hiện. Trong số những tài sản được kê biên; quyền sử dụng đất với tư cách là một loại tài sản đặc biệt cũng có thể bị kê biên.
Sau khi bị kê biên quyền sử dụng đất, phần diện tích đó có thể được tạm giao cho các chủ thể có quyền quản lý hợp pháp, tuy nhiên bị hạn chế một số quyền theo khoản 4 Điều 112 Luật thi hành án dân sự: “Trong trường hợp tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án, về bản chất người có quyền sử dụng đất vẫn có thể sử dụng theo đúng mục đích của phần diện tích này, nhưng không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, nếu một người phải thi hành án thì căn cứ vào quyết định hoặc bản án đã có hiệu lực của tòa án, cơ quan có thẩm quyền đối với người đó để xác định quyền sử dụng đất có phải kê biên không.
Trong thời hạn sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai 2013 có hai loại thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài (không xác định thời hạn) và có xác định thời hạn. Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng thì khi đó mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng mới tồn tại giấy chứng nhận có giá trị pháp lý và người sử dụng đất mới có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Khi xác định đất còn trong thời hạn sử dụng hay không cơ quan có thẩm quyền “căn cứ vào quyết định giao đất cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp mất mát hoặc không có giấy tờ trên có thể tra cứu trong số mục kê; hồ sơ địa chính được lưu tại Ủy ban nhân dân các địa phương”.
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào?
Đất đai là một trong những tài sản có giá trị lớn. Hiện nay, các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng phổ biến và đa dạng. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Vậy Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào, hãy cùng chúng tôi làm rõ qua nội dung sau:
Thời điểm được thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 thì: thời điểm để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có giấy chứng nhận.
Lưu ý: Nếu trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì: người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hiệu lực của Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Đất đai là tài sản đặc biệt, việc xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất không giống như tài sản là động sản khác quy định trong Bộ luật dân sự. Mà việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính căn cứ Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai:
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu quyết định chấm dứt hợp đồng lao động tại Hồ Chí Minh
- Sử dụng biển số xe giả bị xử lý như thế nào?
- Thủ tục nhận tiền hỗ trợ cho lao động mất việc tại Hồ Chí Minh
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn về “Điều kiện giao dịch đất đai“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư Hồ Chí Minh luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến hợp đồng ủy thác quản lý vốn của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới chúng tôi để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn trực tiếp.
Câu hỏi thường gặp
Điều 167 Luật đất đai quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký đất đai (đăng ký biến động).
Đồng thời việc nhận chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực (kết thúc) khi được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính.