Đất xen kẹt hay đất kẹt là thuật ngữ được người dân sử dụng phổ biến dùng để chỉ những mảnh đất nằm xen kẹt giữa các diện tích đất ở, khu dân cư hoặc diện tích đất còn thừa sau quy hoạch. Đặc điểm chính của nhóm đất xen kẹt này là có diện tích nhỏ, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ được giao dịch bằng hình thức viết tay. Nhiều độc giả băn khoăn không biết theo quy định, Giá đất xen kẹt được tính như thế nào? Quy định của pháp luật về đất xen kẹt hiện nay ra sao? Quy trình cấp sổ đỏ cho đất xen kẹn tại TP.HCM gồm những bước nào? Sau đây, Luật sư Hồ Chí Minh sẽ giúp quý độc giả giải đáp những vấn đề này và cung cấp những quy định pháp luật liên quan. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.
Quy định của pháp luật về đất xen kẹt hiện nay
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ đất xen kẹt được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn. Thông qua thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác,… Quy định của pháp luật về đất xen kẹt hiện nay như sau:
Theo quy định của pháp luật hiện hành không có bất kỳ một văn bản, tài liệu nào định nghĩa về đất xen kẹt là gì. Tại điều 10 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định rằng căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất đai được phân loại thành 03 nhóm là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể theo quy định nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Tuy nhiên, trên thực tế mọi người vẫn thường một loại đất là đất xen kẹt, để định nghĩa được đất xen kẹt là gì thì ta có thể hiểu đất xem kẹt theo mọi người hay gọi là đất vườn, đất nông nghiệp và chưa được công nhận là đất ở, nằm trong các khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch.
Hay nói cách khác dễ hiểu hơn đất xen kẹt được hiểu là đất bao gồm vườn ao (Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch trường hợp chưa có quy hoạch thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư) và đất nông nghiệp xen kẹt khác (đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên).
Đất xen kẹt là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này có diện tích không lớn. Tuy nhiên, các khu đô thị mới phát triển rất mạnh mẽ nên các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.
Nhiều người dân thắc mắc rằng loại đất xen kẹt này có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ theo quy định của pháp luật hay không. Căn cứ theo quy định tại
Căn cứ theo quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và các điều 20, 21, 22, 23, 24 của nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thì ta có thể xác định được các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Trường hợp, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì có thể nộp lại các giấy tờ đó để làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định. Cụ thể là các giấy tờ quy định tại điều 100,luật đất đai 2013.
Trường hợp, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất mà mình đang sử dụng thì cần cung cấp được tài liệu như: Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Như vậy, theo quy định trên mỗi trường hợp sẽ có những điều kiện khác nhau để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Giá đất xen kẹt được tính như thế nào?
Trong quy định pháp luật không có định nghĩa về đất xen kẹt là gì. Thuật ngữ này thực chất là do người mua và bán tự đặt tên. Hiện nay, sự phát triển của các khu đô thị mới, các dự án cơ sở hạ tầng khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, chia cắt đồng ruộng nên tạo ra nhiều khu đất xen kẹt. Vậy theo quy định hiện hành, Giá đất xen kẹt được tính như thế nào, bạn đọc hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua nội dung sau nhé:
Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:
1. Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
Trên đây chỉ là quy định về cách tính tiền sử dụng đất, để biết rõ số tiền phải nộp thì phải có các dữ liệu quy định về cách tính tiền sử dụng đất (như phần trên) và phải biết rõ tiền sử dụng đất từng loại đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Quy trình cấp sổ đỏ cho đất xen kẹn tại TP.HCM
Đất xen kẹt được hiểu là đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong các khu dân cư hầu hết là đất thổ cư, và hiện vẫn đang được người dân canh tác, trồng cây, chăn nuôi tùy địa phương. Đất xen kẹt cũng có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định tùy thuộc vào từng thửa đất cụ thể. Vậy cụ thể, theo quy định hiện hành, Quy trình cấp sổ đỏ cho đất xen kẹn tại TP.HCM được thực hiện như thế nào, bạn đọc hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua nội dung sau nhé:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).
Ngoài ra, trên thực tế trong một số trường hợp cần giấy xác nhận của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất về việc thửa đất phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
– Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…). Khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Không tính thời vào thời gian này các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Lưu ý:
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị).
=> Đất xen kẹt vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định; chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).
Thông thường những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay.
Do đó, khi mua bán (chuyển nhượng) cần lưu ý những nội dung sau:
– Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
– Khi chuyển tiền mua bán đất, phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
– Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
– Sau khi mua nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán, lều, cọc rào…) để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác vì đất để trống nên người khác sẽ không nghi ngờ.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu quyết định chấm dứt hợp đồng lao động tại Hồ Chí Minh
- Sử dụng biển số xe giả bị xử lý như thế nào?
- Thủ tục nhận tiền hỗ trợ cho lao động mất việc tại Hồ Chí Minh
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Giá đất xen kẹt được tính như thế nào?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Mua bán đất theo quy định pháp luật nếu không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, nếu chỉ viết tay thì hợp đồng mua bán này không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Đối với đất xen kẹt nếu đủ điều kiện chuyển nhượng:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất thì có thể mua bán bình thường.