Không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không?

Ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này nhằm chứng minh với cơ quan nhà nước rằng thửa đất xin cấp sổ đỏ không có tranh chấp giữa chủ sở hữu đất và các chủ sử dụng đất liền kề. Vậy trong trường hợp không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không? Khi hàng xóm không ký giáp ranh thì giải quyết như thế nào? Nếu xảy ra tranh chấp ranh giới đất đai thì xử lý ra sao? Sau đây, Luật sư Hồ Chí Minh sẽ giúp quý độc giả giải đáp những vấn đề này và cung cấp những quy định pháp luật liên quan. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.

Không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không?

Ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ. Đây là hoạt động thường gặp trong đời sống khi tiến hành làm sổ đỏ nhưng không phải ai cũng biết và hiểu rõ vấn đề này.Thực tế cho thấy, việc ký giáp ranh khi làm sổ đỏ nảy sinh rất nhiều vấn đề phức tạp.Vậy trong trường hợp không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không, mời quý độc giả cùng tìm hiểu qua nội dung dưới đây nhé:

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Tiến hành nộp hồ sơ.

Bước 2: Cơ quan Nhà nước tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Tiến hành xử lý hồ sơ:

* Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã:

– Tiến hành xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký. Nếu như trường hợp đăng ký đất không có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì phải tiến hành xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

– Nếu như chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện việc xác nhận hiện trạng sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

– Thực hiện việc niêm yết công khai những kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất. Thời gian xác minh là trong vòng 15 ngày.

– Nếu như có những ý kiến phản án về nội dung công khai thì phải xem xét giải quyết và sau đó gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

* Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

– Nếu như cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu đến văn phòng đăng ký đất đai thì sẽ gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy trình như trên.

– Đối với những thửa đất chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi thì văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

– Đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư thì tiến hành kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất khi sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.

– Trong trường hợp cần thiết sẽ tiến hành xác minh, kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa; xác minh được điều kiện đủ hay không đủ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Thực hiện gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Khi nhận được yêu cầu, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai trong hạn không quá 05 ngày.

– Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

* Trách nhiệm của cơ quan tài nguyên và môi trường:

– Kiểm tra và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Giải quyết hồ sơ xong sẽ phải chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Do vậy, theo quy trình trên thì pháp luật không có quy định về việc ký giáp ranh là một trong những điều quyết định để thực hiện việc cấp Sổ đỏ. Do vậy, nếu vì lý do nào đó hàng xóm không ký giáp ranh thì chủ sở hữu vấn tiến hành cấp Sổ đỏ theo đúng trình tự như trên. Nhưng trên thực tế, để tránh tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì nên ký giáp ranh để xác định rõ vị trí cũng như mốc giới đất đai.

Khi hàng xóm không ký giáp ranh thì giải quyết như thế nào?

Ký giáp ranh đất là một trong những cách phổ biến để xác nhận tình trạng không có tranh chấp đất giáp ranh và không lấn chiếm đất với những người sử dụng đất liền kề. Tuy nhiên thực tế có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc hàng xóm không ký giáp ranh như mâu thuẫn cá nhân, tranh chấp đất đai. Vậy cụ thể, theo quy định hiện hành, Khi hàng xóm không ký giáp ranh thì giải quyết như thế nào, mời quý độc giả cùng tìm hiểu qua nội dung dưới đây nhé:

Cách 1: Vẫn tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh, chủ nhà vẫn có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), bởi theo luật, Cơ quan quản lý nhà nước không được phép từ chối tiếp nhận hồ sơ trong trường hợp này.

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể Khoản 11 Điều 7 nêu rõ những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận như sau:

“… Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.

Đối chiếu với quy định trên, trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai, thì hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận vẫn được tiếp nhận, cơ quan nhà nước không được từ chối.

Mặt khác, khi có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế, cơ quan tiếp nhận không được từ chối hồ sơ nếu chưa nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, nếu ở trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì người sử dụng đất vẫn có quyền nộp hồ sơ theo quy định.

Cách 2: Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản

Theo luật định, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất chỉ vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh. Cụ thể căn cứ vào các văn bản sau:

– Căn cứ theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

– Căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử dụng đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.

Dựa trên các quy định như trên, tựu chung lại: thời hạn giải quyết công khai hiện trạng của đất đai là 15 ngày; mặt khác ranh giới đất trong hồ sơ địa chính đã đo vẽ trước đó đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất. Chính vì vậy nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, người sử dụng đất có hồ sơ đúng quy định thì vẫn có quyền đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Nếu cơ quan nhà nước từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan đó trả lời bằng văn bản. 

Cách 3: Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Để giải quyết tranh chấp đất đai, có 2 cách hòa giải: 

1. Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải viên (không bắt buộc).

2. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận gửi đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (bắt buộc).

• Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp.
• Nếu không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ bị tạm dừng nếu có đơn tranh chấp. Sau khi kết thúc tranh chấp, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ được tiến hành theo đúng quy định. 

Như vậy nếu hàng xóm không ký giáp ranh với lý do là đang có tranh chấp đất đai nhưng không có đơn đề nghị tổ chức hòa giải thì tranh chấp đó được xác định là tranh chấp thực tế, yếu tố này không phải là căn cứ để dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật.

Cách 4: Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ

Trường hợp hàng xóm nhất quyết không chịu ký giáp ranh và còn có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện nếu có căn cứ. Đây là cách xử lý không phổ biến và trên thực tế ít ai muốn điều này xảy ra nhưng vẫn được pháp luật quy định để đảm bảo trách nhiệm và quyền lợi cho các bên tranh chấp.

Thẩm quyền giải quyết vụ việc này dựa theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: “Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định”. 

Nếu xảy ra tranh chấp ranh giới đất đai thì xử lý như thế nào?

Ranh giới thửa đất được hiểu là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó. Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân dấn đến việc xảy ra tranh chấp giữa các hộ gia đình liền kề liên quan đến việc xác định ranh giới đất. Vậy khi đó, theo quy định pháp luật hiện hành, nếu xảy ra tranh chấp ranh giới đất đai thì xử lý ra sao, mời quý độc giả cùng tìm hiểu qua nội dung dưới đây nhé:

Nếu trường hợp hàng xóm không chịu ký ranh giới đất vì lý do tranh chấp đất đai thì hướng xử lý, giải quyết như sau:

– Ưu tiên sự thỏa thuận nội bộ của hai bên.

– Nếu trường hợp hai bên không tự hòa giải, thỏa thuận được với nhau thì tiến hành hòa giải tại cơ sở: Hai bên làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai gửi tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi đang có bất động sản tranh chấp.

Khi đó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Thời gian giải quyết hòa giải tranh chấp là không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

– Nếu hòa giải thành thì việc tranh chấp đất đai dừng lại. Còn nếu hòa giải không thành thì hướng giải quyết như sau:

+ Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết, đối với trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013.

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết theo thủ tục hành chính: do Chủ tịch Ủy ban nhân quận/huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đối với trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, nếu không lựa chọn hướng giải quyết trên thì một trong các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Mời bạn xem thêm

• Mẫu quyết định chấm dứt hợp đồng lao động tại Hồ Chí Minh
• Sử dụng biển số xe giả bị xử lý như thế nào?
• Thủ tục nhận tiền hỗ trợ cho lao động mất việc tại Hồ Chí Minh

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn về “Không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư Hồ Chí Minh luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư Hồ Chí Minh tư vấn trực tiếp.

Câu hỏi thường gặp